Kupujesz działkę? Sprawdź, czy nie obciąża jej służebność przesyłu

Zakup działki to jedna z tych decyzji, przy których warto dokładnie sprawdzić nie tylko cenę i lokalizację nieruchomości, ale przede wszystkim jej stan prawny. Jednym z potencjalnych problemów, który może znacząco wpłynąć na sposób korzystania z gruntu, jest służebność przesyłu.

Może ona dotyczyć m.in. działek, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy inne urządzenia infrastruktury przesyłowej. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona takim prawem.

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, którego działalność wiąże się z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych.

W praktyce oznacza to, że właściciel działki musi znosić określony sposób korzystania z jej części przez przedsiębiorstwo. Może ono mieć np. prawo do utrzymywania na gruncie linii energetycznej, gazociągu lub wodociągu, a także do wchodzenia na teren nieruchomości w celu konserwacji, naprawy czy modernizacji urządzeń.

Zakres tego prawa zależy od konkretnego tytułu prawnego. Dlatego samo stwierdzenie, że na działce znajduje się infrastruktura przesyłowa, nie mówi jeszcze wszystkiego o sytuacji prawnej nieruchomości.

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, a szczególnie jej działu III. To właśnie tam ujawniane są m.in. ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności. Nie warto jednak szukać wyłącznie dokładnego sformułowania „służebność przesyłu”. W księdze mogą pojawić się również zapisy dotyczące praw związanych z korzystaniem z określonej części nieruchomości, dostępu do urządzeń czy praw przysługujących konkretnemu przedsiębiorstwu.

Jeżeli w księdze widnieje taki wpis, należy dokładnie ustalić jego zakres. Znaczenie ma nie tylko fakt istnienia służebności, ale również to, jakiej części działki dotyczy i jakie uprawnienia przyznaje przedsiębiorcy.

Szczególną uwagę trzeba zwrócić na wszelkie wzmianki o wnioskach. Wzmianka może oznaczać, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek dotyczący zmiany treści księgi, ale postępowanie nie zostało jeszcze zakończone. Dlatego księga, w której znajduje się wzmianka, nie powinna być traktowana tak samo jak księga bez takich oznaczeń. Przed zakupem trzeba ustalić, czego dotyczy złożony wniosek.

Dobrym rozwiązaniem jest również zapoznanie się z odpisem zupełnym księgi wieczystej. Pozwala on prześledzić nie tylko aktualne wpisy, ale również wpisy wykreślone. Ma to znaczenie, ponieważ historia nieruchomości może dostarczyć dodatkowych informacji o wcześniejszych obciążeniach lub prawach związanych z działką.

Brak wpisu o służebności przesyłu w księdze wieczystej nie powinien oznaczać końca sprawdzania nieruchomości.

Jeżeli na działce znajdują się urządzenia przesyłowe, trzeba ustalić, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości. Może istnieć umowa, orzeczenie sądu albo inna podstawa prawna związana z korzystaniem z gruntu.

Dlatego przed zakupem warto również sprawdzić dokumentację nieruchomości oraz zapytać sprzedającego o istniejącą infrastrukturę i prawa przedsiębiorstw przesyłowych.

Ważnym elementem weryfikacji jest zwykła wizja lokalna. Na działce mogą znajdować się między innymi:

• słupy i linie energetyczne,
• gazociągi,
• wodociągi i kanalizacja,
• studzienki,
• skrzynki i inne urządzenia infrastruktury,
• podziemne sieci przesyłowe.

Nie wszystkie urządzenia będą oczywiście widoczne gołym okiem. W przypadku podejrzenia, że przez nieruchomość przebiega sieć podziemna, warto sprawdzić dostępne mapy i dokumentację geodezyjną oraz ustalić, kto jest właścicielem urządzeń.

Służebność przesyłu może ograniczać możliwość swobodnego zagospodarowania części działki. Przykładowo, jeżeli przez jej fragment przebiega infrastruktura, mogą występować ograniczenia dotyczące zabudowy lub konieczność zapewnienia przedsiębiorstwu dostępu do urządzeń.

Dlatego przed zakupem działki przeznaczonej pod budowę domu szczególnie istotne jest ustalenie dokładnego przebiegu sieci oraz zakresu ewentualnego pasa służebności.

Nie należy przy tym automatycznie zakładać, że każda linia energetyczna czy rurociąg uniemożliwia zabudowę. Wszystko zależy od rodzaju urządzenia, jego parametrów, obowiązujących przepisów oraz konkretnego tytułu prawnego.

Przed zakupem działki warto przejść przez prostą listę kontrolną:

1. Sprawdź księgę wieczystą, zwłaszcza dział III.
2. Zwróć uwagę na wzmianki o nierozpoznanych wnioskach.
3. Zapoznaj się z historią wpisów w księdze.
4. Obejrzyj działkę i sprawdź, czy znajdują się na niej urządzenia przesyłowe.
5. Ustal przebieg ewentualnych sieci podziemnych.
6. Zapytaj sprzedającego o umowy, decyzje lub inne dokumenty dotyczące infrastruktury.
7. Ustal, kto jest właścicielem urządzeń znajdujących się na działce.
8. Jeżeli planujesz budowę, sprawdź, czy infrastruktura nie wpłynie na możliwość realizacji inwestycji.

Służebność przesyłu nie musi oznaczać, że zakup działki jest złym pomysłem. Kluczowe jest jednak to, aby kupujący wiedział o jej istnieniu i znał jej dokładny zakres przed podpisaniem umowy.

W przypadku nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, warto więc przeprowadzić dokładniejszą analizę dokumentów. Jeżeli stan prawny działki budzi wątpliwości, dobrym rozwiązaniem jest skonsultowanie dokumentacji z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

Przy zakupie działki kilka godzin poświęconych na sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentów może uchronić przed problemem, z którym właściciel będzie musiał mierzyć się przez wiele lat.

Autorka artykułu: apl. radc.  Klaudia Przeździecka