Jeśli przez Twoją działkę przebiegają np. linie energetyczne, gazociąg albo wodociąg, to bardzo możliwe, że mamy do czynienia z tzw. służebnością przesyłu. Jest to prawo, które pozwala przedsiębiorstwom przesyłowym (np. energetycznym czy gazowym) korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.
W związku ze służebnością przesyłu przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z części Twojej działki, a Ty jako właściciel nieruchomości masz prawo do wynagrodzenia. Najlepiej taką sytuację uregulować w formie umowy, tak aby zarówno zakres korzystania, jak i wynagrodzenie były jasno określone.
Kiedy powinieneś zainteresować się służebnością przesyłu?
Warto podjąć działania, jeśli na Twojej działce już stoją urządzenia przesyłowe (np. słupy, rury), a firma przesyłowa korzysta z Twojego gruntu, lecz nie masz z nią podpisanej umowy – ani Ty, ani poprzedni właściciel nieruchomości jej nie zawarliście. Działania warto podjąć również wtedy, gdy planowana jest nowa inwestycja, która będzie miała wpływ na Twoją nieruchomość. Wreszcie, jeśli chcesz po prostu uregulować sytuację prawną i otrzymać wynagrodzenie za służebność przesyłu – to również dobry moment, aby zająć się tą kwestią.
Gdzie zgłosić potrzebę ustanowienia służebności?
1. Najpierw: przedsiębiorstwo przesyłowe
To zawsze pierwszy krok. Powinieneś skontaktować się z przedsiębiorstwem przesyłowym, które korzysta z urządzeń na Twojej działce (np. zakładem energetycznym, gazownią). Najlepiej zrobić to pisemnie, wskazując numer działki, lokalizację urządzeń przesyłowych oraz propozycję uregulowania sytuacji i wynagrodzenia. To najprostsza droga – wiele spraw kończy się już na etapie porozumienia.
2. W przypadku zgody: notariusz
Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy zgodzi się na ustanowienie służebności przesyłu, konieczne jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami prawa tylko taka forma jest ważna dla ustanowienia tego prawa.
3. Jeśli nie ma zgody: sąd
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie chce się porozumieć, możesz skierować sprawę do sądu. W takim przypadku to sąd zdecyduje o ustanowieniu służebności przesyłu i zasądzi odpowiednie wynagrodzenie. Do wyliczenia jego wysokości najczęściej powoływany jest biegły.
Jak przygotować się do rozmów z przedsiębiorstwem przesyłowym?
Zanim skontaktujesz się z przedsiębiorstwem przesyłowym, warto zgromadzić podstawowe dokumenty i informacje dotyczące Twojej nieruchomości. Przyda się przede wszystkim odpis z księgi wieczystej działki, wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz – jeśli jest dostępna – dokumentacja geodezyjna pokazująca przebieg urządzeń przesyłowych. Im lepiej przygotujesz się do rozmów, tym łatwiej będzie precyzyjnie określić zakres służebności przesyłu i wynegocjować odpowiednie wynagrodzenie. Warto również rozważyć konsultację z prawnikiem lub rzeczoznawcą majątkowym jeszcze przed pierwszym kontaktem z przedsiębiorcą przesyłowym. Pozwoli to uniknąć niekorzystnych warunków umowy i zapewni pewność, że Twoje interesy są właściwie zabezpieczone.
Czy należy mi się wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Co do zasady tak. Wynika to zarówno z przepisów, jak i orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Wynagrodzenie ma na celu zrekompensować właścicielowi nieruchomości zajęcie części działki przez urządzenia przesyłowe, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a także spadek jej wartości związany ze służebnością przesyłu.
Wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu ustala się w drodze negocjacji albo na podstawie opinii rzeczoznawcy. Przy wycenie rzeczoznawca bierze pod uwagę m.in. zakres wpływu służebności przesyłu na korzystanie z nieruchomości oraz potencjalną wartość nieruchomości w okolicy. Kwota wynagrodzenia jest zawsze ustalana indywidualnie, w zależności od istniejącego stanu faktycznego.
Autor artykułu: radca prawny Maciej Ścibisz
Czy mogę sam zgłosić potrzebę ustanowienia służebności?
Tak. Właściciel nieruchomości ma pełne prawo wystąpić do przedsiębiorcy przesyłowego z taką propozycją, a w razie braku porozumienia – do sądu.
Czy firma może korzystać z mojej działki bez umowy?
W praktyce się to zdarza, zwłaszcza przy starszych instalacjach. Nie oznacza to jednak, że sytuacja jest prawidłowa – warto ją uregulować.
Czy muszę zgodzić się na służebność?
Nie zawsze dobrowolnie – ale jeśli urządzenia są potrzebne do infrastruktury przesyłowej, sąd może ją ustanowić mimo braku zgody właściciela, przyznając wynagrodzenie.