Służebność przesyłu a zasiedzenie – kiedy przedsiębiorstwo może uniknąć wypłaty wynagrodzenia?

Przez wiele lat na prywatnych nieruchomościach budowano linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizację, rurociągi czy inne urządzenia służące do przesyłu mediów. W wielu przypadkach przedsiębiorstwa przesyłowe korzystały z cudzych gruntów bez zawarcia z właścicielem umowy ustanawiającej służebność przesyłu.

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może rozważać żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz – w określonych przypadkach – dochodzenie wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości.

Problem pojawia się wtedy, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe podnosi zarzut zasiedzenia służebności. Jeżeli bowiem spełnione zostały ustawowe przesłanki zasiedzenia, przedsiębiorstwo może uzyskać prawo do dalszego korzystania z nieruchomości bez konieczności ustanawiania służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy dotyczące zasiedzenia własności nieruchomości stosuje się odpowiednio.

W przypadku urządzeń przesyłowych oznacza to, że istotne znaczenie może mieć wieloletnie korzystanie przez przedsiębiorstwo z urządzeń znajdujących się na cudzym gruncie – przykładowo słupów energetycznych, linii energetycznych, gazociągów czy innych trwałych urządzeń.

Zgodnie z art. 172 k.c., stosowanym odpowiednio do zasiedzenia służebności, podstawowe znaczenie ma dobra albo zła wiara posiadacza.

Co do zasady termin zasiedzenia wynosi:

• 20 lat – w przypadku posiadania w dobrej wierze,
• 30 lat – w przypadku posiadania w złej wierze.

Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorstwo może automatycznie powołać się na 20-letni termin tylko dlatego, że urządzenia znajdują się na nieruchomości od ponad dwóch dekad.

Konieczne jest ustalenie między innymi, od kiedy rozpoczęło się posiadanie odpowiadające treści służebności, jaki był jego charakter oraz czy przedsiębiorstwo lub jego poprzednik prawny pozostawało w dobrej czy złej wierze.

W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe często powołują się na dokumenty dotyczące budowy urządzeń, decyzje administracyjne, dokumentację techniczną, przekształcenia przedsiębiorstw państwowych czy inne dokumenty pochodzące sprzed wielu lat. Samo istnienie takiej dokumentacji nie przesądza jednak automatycznie o zasiedzeniu służebności przesyłu.

Konieczne jest ustalenie, jaki konkretnie tytuł prawny przysługiwał przedsiębiorstwu do korzystania z nieruchomości oraz czy dokumenty rzeczywiście obejmowały konkretną nieruchomość i zakres korzystania z niej.

Tak. Jest to jedna z istotnych kwestii w sprawach o zasiedzenie służebności przesyłu.

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe jest następcą prawnym podmiotu, który wcześniej korzystał z urządzeń, może w określonych sytuacjach doliczyć okres posiadania poprzednika.

Sąd Najwyższy przyjmuje, że okres posiadania istniejący przed 3 sierpnia 2008 r. może być uwzględniany przy obliczaniu czasu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu, jeżeli spełnione są wymagane przesłanki.

Dlatego w sprawie dotyczącej starej linii energetycznej czy gazociągu nie można ograniczać analizy wyłącznie do obecnego przedsiębiorstwa. Konieczne może być prześledzenie całego łańcucha następców prawnych.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości konsekwencje mogą być bardzo istotne. Jeżeli sąd stwierdzi, że przedsiębiorstwo albo jego poprzednik prawny nabyło przez zasiedzenie służebność odpowiadającą treścią służebności przesyłu, właściciel co do zasady nie może następnie domagać się ustanowienia na tej samej nieruchomości kolejnej służebności przesyłu za wynagrodzeniem w zakresie objętym istniejącym prawem.

Sąd Najwyższy wskazywał, że nabycie przez zasiedzenie takiego prawa może prowadzić do oddalenia wniosku właściciela o ustanowienie służebności przesyłu.

Zasiedzenie ma więc dla przedsiębiorstwa bardzo konkretny skutek: pozwala uregulować jego prawo do korzystania z nieruchomości bez konieczności ustanawiania służebności przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem.

Sąd Najwyższy w uchwale z 30 listopada 2016 r., sygn. III CZP 77/16, jednoznacznie przyjął, że właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie.

Oznacza to, że jeżeli przykładowo sąd ustali, iż przedsiębiorstwo nabyło służebność przez zasiedzenie z określoną datą, właściciel nie może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie tej służebności za okres wcześniejszy.

Tak, ale nie w każdym przypadku. Samo powołanie się przez przedsiębiorstwo na zasiedzenie nie oznacza jeszcze, że zasiedzenie rzeczywiście nastąpiło.

Właściciel nieruchomości może kwestionować między innymi datę rozpoczęcia biegu zasiedzenia, dobrą lub złą wiarę przedsiębiorstwa lub ciągłość posiadania. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście korzystało z nieruchomości tak, jak korzystałby z niej podmiot uprawniony z tytułu służebności.

Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości na podstawie skutecznego tytułu prawnego, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Sąd Najwyższy wskazuje, że istotą zasiedzenia jest posiadanie urządzenia bez odpowiedniego tytułu prawnego. Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości na podstawie umowy, np. najmu, użyczenia lub innego stosunku prawnego, samo wykonywanie uprawnień wynikających z takiej umowy nie prowadzi do zasiedzenia służebności.

Dlatego przed oceną możliwości zasiedzenia należy ustalić, czy między właścicielem a przedsiębiorstwem istniała wcześniej umowa lub inny tytuł prawny.

Właściciel nieruchomości często spotyka się z argumentem przedsiębiorstwa, że linia energetyczna, gazociąg lub inne urządzenie istnieje od kilkudziesięciu lat, dlatego służebność została już zasiedziana. Taki argument wymaga jednak szczegółowej weryfikacji. W pierwszej kolejności należy ustalić:

1. kiedy urządzenie zostało wybudowane,
2. kiedy zostało uruchomione,
3. od kiedy przedsiębiorstwo faktycznie korzystało z nieruchomości,
4. kto był właścicielem urządzeń w poszczególnych okresach,
5. kto był właścicielem nieruchomości,
6. czy istniała umowa lub decyzja administracyjna dotycząca korzystania z gruntu,
7. czy przedsiębiorstwo pozostawało w dobrej czy złej wierze,
8. czy doszło do następstwa prawnego pomiędzy przedsiębiorstwami,
9. czy nastąpiła zmiana przebiegu albo istotna przebudowa urządzenia,
10. czy bieg zasiedzenia służebności nie został przerwany.

Dopiero analiza tych okoliczności pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście nabyło służebność przez zasiedzenie.

3 sierpnia 2008 r. weszły w życie przepisy art. 305¹–305⁴ k.c. regulujące służebność przesyłu. Nie oznacza to jednak, że dopiero od tej daty można było rozpocząć analizę zasiedzenia praw związanych z urządzeniami przesyłowymi.

W utrwalonym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się możliwość zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Jeżeli termin zasiedzenia przypadał już po tej dacie, wcześniejszy okres posiadania może być uwzględniany przy jego obliczaniu.

Jest to jedna z przyczyn, dla których sprawy dotyczące starych urządzeń przesyłowych wymagają analizy historycznej, a nie tylko oceny obecnego stanu prawnego.

Jeżeli na działce znajduje się urządzenie przesyłowe, a przedsiębiorstwo twierdzi, że służebność została zasiedziana, właściciel powinien przede wszystkim ustalić podstawę tego twierdzenia.

Warto zgromadzić dokumenty dotyczące nieruchomości oraz urządzenia przesyłowego, w szczególności:

• księgę wieczystą,
• mapy i dokumentację geodezyjną,
• stare mapy ewidencyjne,
• dokumenty dotyczące budowy urządzenia,
• decyzje administracyjne,
• korespondencję z przedsiębiorstwem,
• umowy zawierane z poprzednimi właścicielami,
• dokumentację dotyczącą modernizacji lub przebudowy urządzeń.

Następnie należy odtworzyć historię korzystania z nieruchomości i ustalić, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności przesyłu może rzeczywiście spowodować, że przedsiębiorstwo przesyłowe nie będzie musiało płacić właścicielowi wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie oznacza to jednak, że każde przedsiębiorstwo, które przez wiele lat korzysta z cudzej nieruchomości, automatycznie uzyskuje takie prawo.

Konieczne jest wykazanie wszystkich przesłanek zasiedzenia, w tym odpowiednio długiego okresu posiadania, charakteru tego posiadania, dobrej lub złej wiary oraz – w razie powoływania się na okres posiadania poprzednika – możliwości jego doliczenia.

Jednocześnie samo powołanie się przez przedsiębiorstwo na zasiedzenie nie przesądza jeszcze o wyniku sprawy. Każdorazowo konieczna jest analiza dokumentów, historii urządzenia, zmian własnościowych oraz sposobu korzystania z nieruchomości.