Zasiedzenie służebności przesyłu – terminy, dowody i prawa właściciela

Zasiedzenie służebności przesyłu od lat stanowi jedno z najczęstszych źródeł sporów między właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Dotyczy to szczególnie właścicieli gruntów, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi, sieci wodociągowe lub telekomunikacyjne. W praktyce często zdarza się, że urządzenia te zostały posadowione wiele lat temu, bez zawarcia umowy i bez wypłaty wynagrodzenia.

Wielu właścicieli, kontaktując się z przedsiębiorcami w sprawie rekompensaty za posadowienie urządzeń przesyłowych, napotyka odpowiedź, że termin zasiedzenia już minął i żadna rekompensata się nie należy. Takie argumenty pojawiają się szczególnie w sprawach dotyczących słupów i linii wysokiego napięcia z lat 50., 70. czy 90. ubiegłego wieku. Jednak kluczowe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje, że warto dokładnie przeanalizować tę kwestię i skorzystać z wiedzy specjalisty.

Poniżej wyjaśniamy najważniejsze zagadnienia dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu oraz możliwości właściciela gruntu.

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, uregulowane w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Uprawnia ono przedsiębiorcę do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do postawienia, eksploatacji, konserwacji oraz modernizacji urządzeń przesyłowych.

Choć instytucja ta została wprowadzona do polskiego porządku prawnego w 2008 r., w orzecznictwie przyjmowano, że możliwe jest także zasiedzenie służebności przesyłu. W odniesieniu do okresów wcześniejszych stosowano zasiedzenie służebności gruntowej o analogicznej treści. Jednak Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) stwierdził, że przepisy pozwalające na zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu sprzed 2008 r. bez decyzji wywłaszczeniowej są niezgodne z Konstytucją RP.

W praktyce oznacza to, że nie można zasiedzieć prawa do korzystania z cudzej działki, jeśli państwo nigdy formalnie nie ograniczyło własności decyzją administracyjną. Trybunał podkreślił, że ograniczenia własności mogą następować wyłącznie w drodze ustawy i za odpowiednim ekwiwalentem.

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa w wyniku długotrwałego i nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego. W przypadku zasiedzenia służebności przesyłu przedsiębiorca musi wykazać, że korzystał z nieruchomości w sposób trwały i widoczny. Musi także udowodnić, że wykonywał uprawnienia odpowiadające treści służebności, a korzystanie miało charakter posiadania służebności, a nie jedynie używania nieruchomości za zgodą właściciela. Ważne jest również, aby upłynął wymagany termin zasiedzenia. Ciężar dowodu całkowicie spoczywa na przedsiębiorstwie przesyłowym.

Długość terminu zasiedzenia zależy od tego, czy przedsiębiorca działał w dobrej, czy w złej wierze. Zasiedzenie w dobrej wierze wymaga 20 lat, natomiast w złej wierze – 30 lat.

Z praktyki wynika, że sądy bardzo rzadko uznają dobrą wiarę przedsiębiorstw przesyłowych, zwłaszcza gdy urządzenia zostały wybudowane bez umowy, decyzji wywłaszczeniowej lub innego jednoznacznego tytułu prawnego. W większości przypadków kluczowy jest więc 30-letni termin.

Sąd Najwyższy w orzecznictwie (postanowienie SN z 14 października 2021 r., sygn. akt V CSKP 69/21 oraz postanowienie SN z 24 lutego 2023 r., sygn. akt III CZP 108/22) wskazał, że w wielu sytuacjach termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął. Ma to duże znaczenie, ponieważ przed 2008 r. nie istniała instytucja służebności przesyłu, a właściciele nieruchomości nie mieli świadomości jej istnienia ani biegu terminu zasiedzenia. Sąd Najwyższy podkreśla również, że nie można utożsamiać służebności przesyłu ze służebnością gruntową, co wpływa na początek biegu terminu zasiedzenia.

Sprawy dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu są jednymi z najbardziej złożonych dowodowo. Sądy najczęściej analizują mapy geodezyjne i archiwalne plany sytuacyjne, dokumentację techniczną sieci, decyzje administracyjne oraz pozwolenia na budowę. Istotne są również protokoły eksploatacji i konserwacji urządzeń, zdjęcia lotnicze, materiały archiwalne, a także zeznania świadków, w tym poprzednich właścicieli nieruchomości. Cenne bywają także opinie biegłych geodetów.

Nie chodzi wyłącznie o ustalenie daty posadowienia urządzeń. Ważny jest także zakres faktycznego korzystania z nieruchomości, ponieważ wpływa to bezpośrednio na ocenę biegu zasiedzenia.

Właściciel gruntu, na którym znajdują się urządzenia przesyłowe, nie pozostaje bez ochrony prawnej. Może on kwestionować zasiedzenie, wykazując, że nie upłynął wymagany termin, doszło do przerwania biegu zasiedzenia, korzystanie odbywało się za zgodą właściciela lub zakres korzystania wykracza poza twierdzenia przedsiębiorcy.

Właściciel może również dochodzić wynagrodzenia. Dotyczy to zarówno ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, jak i zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest także rozważenie żądania usunięcia urządzeń, co w niektórych przypadkach stanowi element strategii procesowej.

Zasiedzenie służebności przesyłu nie następuje automatycznie i wymaga zawsze dokładnej analizy prawnej oraz dowodowej. Doświadczenie pokazuje, że właściciele nieruchomości mogą realnie bronić swoich praw lub uzyskać należne wynagrodzenie.

Kancelaria Dyś i Wspólnicy oferuje kompleksowe wsparcie prawne w sprawach dotyczących służebności przesyłu. Obejmuje to analizę ryzyka zasiedzenia, reprezentację w postępowaniach sądowych oraz negocjacje z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

Autor artykułu: Adwokat Katarzyna Koch