Jak zgodnie z prawem rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego?

Rozwiązanie umowy najmu to moment, który często budzi emocje i rodzi wątpliwości prawne, zarówno po stronie właściciela nieruchomości, jak i najemcy. Nieprawidłowe zakończenie stosunku najmu może prowadzić do licznych sporów, powstania roszczeń finansowych lub odszkodowawczy, a także problemów z odzyskaniem lokalu. Stąd warto wiedzieć, jakie możliwości przewidują przepisy i jak przeprowadzić ten proces w sposób bezpieczny. Regulacje prawne dopuszczają kilka trybów zakończenia umowy najmu, a wybór właściwego zależy przede wszystkim od terminu, na jaki umowa najmu została zawarta.  Umowy zawarte na czas nieoznaczony podlegają zawsze swobodnemu wypowiedzeniu, umowy zaś zawarte na czas oznaczony tylko w „wypadkach określonych w umowie”.

Jak wskazano, jedną z najistotniejszych konsekwencji wyboru dokonanego w zakresie czasu trwania umowy najmu jest dopuszczalność wypowiedzenia tej umowy. Tylko bowiem umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy najmu nie można się skutecznie zrzec, ani też wyłączyć go umownie. Podobnie za niedopuszczalne należy uznać umowne ograniczenie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony do przypadków wymienionych enumeratywnie w tej umowie. Jeśli chodzi o termin wypowiedzenia, strony mogą go swobodnie ustalić. Dopiero, gdy strona umowy najmu dokonując jej wypowiedzenia powołuje się na termin wypowiedzenia, który nie został ustalony w umowie, zastosowanie znajdują ustawowe terminy wypowiedzenia najmu lokalu tj. gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, co w praktyce jest rozwiązaniem najczęściej rekomendowanym, co do zasady wygasa ona automatycznie z dniem wskazanym w umowie. Możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, ale tylko „w wypadkach określonych w umowie”. W praktyce stosuje się dwa modele wskazywania przyczyn wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Pierwszy model polega na wymienieniu możliwie jak najbardziej skonkretyzowanych sytuacji lub zachowań stron decydujących o wypowiedzeniu umowy, drugi zaś polega na zamieszczeniu w umowie klauzuli pozwalającej na wypowiedzenie umowy najmu z „ważnych przyczyn”. Co istotne, jeżeli w umowie najmu zawartej na czas oznaczony zamieszczono zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, wówczas jedynie z tych powodów może dojść do wypowiedzenia. Innymi słowy, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów umowy najmu zawartej na czas oznaczony. W tym miejscu należy wskazać, że w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego (także w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego w typie podstawowym) wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, tylko i wyłącznie z przyczyn wymienionych w art. 11 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. Poz. 725). Warto też pamiętać, że dalsze korzystanie z lokalu po upływie terminu wyznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu może prowadzić do dorozumianego przedłużenia umowy, jeżeli wynajmujący wyrazi na to zgodę, nawet w sposób nieformalny. Dlatego już przed końcem obowiązywania umowy warto ustalić sposób i termin przekazania nieruchomości.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia, strony mogą go wypowiedzieć w trybie natychmiastowym w przypadkach wskazanych w ustawie lub w umowie najmu. Najemca może skorzystać z tej możliwości w przypadku istnienia pierwotnej lub wtórnej i niedającej się usunąć wady unieuniemożliwiającej mu użytkowanie lokalu zgodnie z umową. Wynajmujący może z kolei rozwiązać umowę najmu w sytuacji używania przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, zaniedbywanie przedmiotu najmu w takim stopniu, że zostaje on narażony utratę lub uszkodzenie, a także w razie zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W praktyce każda z tych sytuacji wymaga starannej analizy, ponieważ błędne zastosowanie trybu natychmiastowego może skutkować bezskutecznością oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Niezależnie od trybu rozwiązania umowy, kluczowym etapem jest prawidłowe przekazanie nieruchomości. Ponieważ to właśnie na tym etapie najczęściej powstają spory, rekomendowane jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Dokument ten pozwala porównać stan lokalu z momentu jego wydania i zwrotu oraz jednoznacznie ustalić ewentualne uszkodzenia. Pamiętać należy, że po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Równie istotne jest rozliczenie kaucji, która powinna zostać zwrócona w umówionym terminie, po potrąceniu ewentualnych należności wynikających z umowy.

Rozwiązanie umowy najmu, choć z pozoru proste, w praktyce wymaga znajomości przepisów prawa oraz aktualnego orzecznictwa. Każda sytuacja ma swoje indywidualne uwarunkowania, dlatego skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej pozwala uniknąć kosztownych błędów. Kancelaria Dyś i Wspólnicy sp.k. w Lublinie wspiera zarówno wynajmujących, jak i najemców, pomagając w ocenie skuteczności rozwiązania umowy najmu, przygotowaniu dokumentów oraz bezpiecznym zakończeniu umowy.

Jeżeli planujesz zawrzeć lub rozwiązać umowę najmu, a masz wątpliwości co do swoich praw i obowiązków, skontaktuj się z Kancelarią Dyś i Wspólnicy sp.k. w Lublinie. Dzięki rzetelnej analizie Twojej sytuacji prawnej otrzymasz rozwiązania dopasowane do konkretnego przypadku, które pozwolą Ci działać zgodnie z prawem i bez niepotrzebnego ryzyka.

Autor artykułu: radca prawny Paweł Pietrasiuk