Służebność przesyłu to instytucja prawa cywilnego, dotycząca nieruchomości obciążonych urządzeniami takimi jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, sieci telekomunikacyjne. Wiele osób po raz pierwszy spotyka się z tą instytucją dopiero wówczas, gdy na ich nieruchomości planowane jest umieszczenia właśnie takiej infrastruktury przesyłowej.
Jak zabezpieczyć swoje prawa jako właściciela działki? Czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie? Koniecznie zapoznaj się z poniższym artykułem, aby dowiedzieć się w jaki sposób zawrzeć umowę o służebność przesyłu i prawidłowo unormować status prawny urządzeń przesyłowych na swojej nieruchomości.
Urządzenia przesyłowe – co to takiego?
W świetle art. 49 § 1 kodeksu cywilnego, urządzenia przesyłowe to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, a także inne urządzenia podobne, które pomimo trwałego związania z gruntem nie stanowią jego części składowej. Oznacza to, że urządzenia te co do zasady nie należą do właściciela nieruchomości, lecz do przedsiębiorcy przesyłowego, który je wybudował lub eksploatuje.
Co to jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe, lub którego własność one stanowią, możliwością korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie. Zakres ten obejmuje m.in. umiejscowienie, eksploatację, konserwację oraz możliwość dostępu do urządzeń. Ustanowienie służebności przesyłu wymaga, by umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego.
Ustanowienie służebności przesyłu – od czego zacząć?
Pierwszym krokiem do podjęcia starań o ustanowienie służebności przesyłu, w przypadku już istniejącej infrastruktury, jest identyfikacja właściciela tych instalacji. Następnie, należy zwrócić się do tego przedsiębiorstwa o udostępnienie całej dokumentacji technicznej dotyczącej urządzeń przesyłowych znajdujących się na naszej nieruchomości. Kolejnym krokiem jest wystąpienie do przedsiębiorcy przesyłowego z propozycją zawarcia umowy o służebność przesyłu.
W przypadku nowych inwestycji budowlanych sytuacja jest zazwyczaj odwrotna – to przedsiębiorca przesyłowy występuje jako inicjator, nawiązując kontakt z właścicielem działki. Jest to wymóg prawny nakładający na firmę obowiązek podjęcia rozmów z właścicielem przed przystąpieniem do budowy urządzeń przesyłowych.
Sposoby ustanowienia służebności przesyłu
Procedura ustanowienia służebności przesyłu jest różna, w zależności od tego, czy urządzenia przesyłowe należą do przedsiębiorcy prywatnego, czy do podmiotu publicznego:
Urządzenia należące do przedsiębiorcy prywatnego
Podstawowym sposobem ustanowienie służebności przesyłu jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i ujawnienie służebności w dziale III księgi wieczystej. W umowie tej należy określić:
- w jaki sposób będzie przebiegać służebność,
- zakres uprawień przysługujący przedsiębiorcy przesyłowemu,
- sposób korzystania z nieruchomości,
- wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości.
Gdyby jednak strony nie były w stanie określić wspólnie warunków służebności, koniecznym może okazać się skierowanie sprawy do sądu i domaganie się ustanowienia służebności przesyłu i przyznania wynagrodzenia na mocy orzeczenia sądu.
Urządzenia należące do podmiotu publicznego
W pierwszej kolejności możliwe jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a Skarbem Państwa lub inną jednostką publiczną, określającą zakres służebności, sposób jej wykonywania oraz wysokość należnego odszkodowania.
W sytuacji, gdyby którakolwiek ze stron nie wyraziła zgody na zawarcie umowy, bez względu na przyczynę, służebność przesyłu może zostać ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej, w oparciu o art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jak ustala się wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przedsiębiorca, który chce ustanowić służebność przesyłu, jest zobowiązany do zapłaty na rzecz właściciela nieruchomości odpowiedniego wynagrodzenia, na wysokość którego może mieć wpływ:
- powierzchnia nieruchomości zajętej przez przedsiębiorcę przesyłowego,
- lokalizacja nieruchomości,
- rodzaj i wielkość urządzeń,
- przebieg stref ochronnych,
- wpływ inwestycji na możliwość korzystania z nieruchomości,
- zakres trwałej ingerencji w grunt.
Zazwyczaj podstawą do określenia wartości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Trzeba jednak pamiętać, że kwota wskazana w operacie stanowi jedynie punkt wyjścia do rozmów, a ostateczna wysokość wynagrodzenia jest uzależniona od uzgodnień stron.
Służebność przesyłu – dlaczego warto skorzystać ze wsparcia kancelarii?
Umowa o służebność przesyłu ogranicza prawa właściciela nieruchomości, często w znacznym stopniu. Błędy popełnione podczas negocjacji mogą ujawnić się dopiero po kilku latach i mieć bardzo duże znaczenie dla praw właściciela działki. Dyś i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych oferuje kompleksowe wsparcie w sprawach dotyczących ustanowienia służebności przesyłu, w tym pomoc w zabezpieczeniu interesów stron, co pozwala uniknąć długotrwałych i kosztownych sporów.
Autor: radca prawny Paulina Buława-Wawro
Czy przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości bez ustanowienia służebności przesyłu?
Nie. Korzystanie z nieruchomości musi mieć podstawę prawną w postacie umowy o ustanowienie służebności przesyłu, prawomocnego orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej.
Czy można sprzedać nieruchomość, na której ustanowiono służebność przesyłu?
Tak, po wpisaniu jej do działu III księgi wieczystej służebność przesyłu wiąże każdego kolejnego nabywcę nieruchomości, a nowy właściciel musi zaakceptować obecność infrastruktury i nie ma prawa żądać jej usunięcia lub ponownej wypłaty wynagrodzenia.
Czy właściciel nieruchomości może nie zgodzić się na zawarcie umowy o służebność przesyłu?
Tak, właściciel może odmówić zawarcia umowy, jednakże w takiej sytuacji przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności zaś podmiot publiczny może domagać się wydania decyzji administracyjnej.