Czy służebność przesyłu obniża wartość nieruchomości?

Służebność przesyłu może obniżać wartość nieruchomości, ponieważ ogranicza uprawnienia właściciela do korzystania z gruntu. Znaczenie mają przede wszystkim rodzaj urządzeń przesyłowych, zakres obciążenia działki, możliwości jej zagospodarowania oraz trwałość ograniczeń. Obniżenie wartości nieruchomości może być również jednym z czynników uwzględnianych przy ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Czy zatem właściciel działki, przez którą przebiega linia energetyczna lub gazociąg, może domagać się rekompensaty? Jak ustala się wpływ służebności na wartość nieruchomości i jakie znaczenie ma w tym zakresie orzecznictwo sądowe?

Służebność przesyłu jest to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia przedsiębiorcy korzystanie z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych.

Chodzi przede wszystkim o urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów, a także urządzenia do odprowadzania płynów. Przykładami są słupy energetyczne, linie napowietrzne, gazociągi, wodociągi i stacje transformatorowe.

Zakres służebności przesyłu może obejmować prawo utrzymywania urządzeń na nieruchomości, dostęp do nich oraz wykonywanie czynności związanych z ich konserwacją, naprawą i usuwaniem awarii. Konkretne uprawnienia powinny wynikać z treści ustanowionej służebności.

Dla właściciela nieruchomości oznacza to konieczność znoszenia określonej ingerencji przedsiębiorcy w prawo własności. Ograniczenia te mogą wpływać na sposób korzystania z działki, możliwości jej zabudowy oraz jej atrakcyjność na rynku nieruchomości.

Nie każda służebność powoduje taki sam spadek wartości działki. Znaczenie mają zarówno rodzaj urządzeń przesyłowych, jak i rzeczywisty zakres ograniczeń, które wiążą się z ich eksploatacją.

Najważniejsze czynniki wpływające na wartość nieruchomości to:

• Ograniczenia zabudowy – urządzenia i związane z nimi wymogi techniczne mogą utrudniać realizację planowanej inwestycji.
• Powierzchnia pasa służebności – znaczenie ma obszar, na którym przedsiębiorca może wykonywać przysługujące mu uprawnienia.
• Położenie urządzeń przesyłowych – słup znajdujący się na środku działki czy w miejscu planowanego budynku może mieć większe znaczenie niż urządzenie położone przy granicy.
• Przeznaczenie nieruchomości – ograniczenia mogą szczególnie istotnie wpływać na działki budowlane i inwestycyjne.
• Zakres ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego – istotna jest częstotliwość i sposób dostępu do urządzeń, możliwość prowadzenia prac oraz uciążliwość związana z wykonywaniem służebności.
• Możliwości wykorzystania pozostałej części działki – ocenie podlega również to, czy właściciel nadal może korzystać z gruntu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.

Ocena wpływu służebności przesyłu na wartość nieruchomości wymaga uwzględnienia konkretnych okoliczności. Nie istnieje uniwersalny procent, o jaki każda działka obciążona urządzeniami przesyłowymi traci na wartości.

Podstawę prawną wynagrodzenia stanowi art. 305² Kodeksu cywilnego. Zgodnie z §2, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przepisy nie określają jednego wzoru obliczania tego wynagrodzenia. Jego wysokość ustala się indywidualnie, biorąc pod uwagę okoliczności konkretnej sprawy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno uwzględniać stopień ingerencji w prawo własności. Znaczenie może mieć również obniżenie wartości nieruchomości, utrata możliwości uzyskiwania pożytków oraz ograniczenia w korzystaniu z gruntu w przyszłości.

Nie oznacza to jednak, że każdemu właścicielowi przysługuje automatycznie odrębne odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości. Należy odróżnić wynagrodzenie za ustanowienie służebności od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, które wymagają odrębnej oceny prawnej i faktycznej.

Do tej kwestii odniósł się Sąd Okręgowy w Kielcach, który w swoim postanowieniu z 7 maja 2026 r., sygn. II Ca 514/26, w którym podwyższył dochodzone w tej sprawie jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu z 12 700 zł do 53 000 zł. To przykładowe rozstrzygnięcie pokazuje, jak istotne jest indywidualne określenie zakresu obciążenia nieruchomości i odpowiedniego wynagrodzenia.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że przy ustalaniu odpowiedniego wynagrodzenia należy uwzględniać całokształt okoliczności sprawy. Wśród istotnych kryteriów wymienił m.in. przeznaczenie, położenie i rozmiary nieruchomości, zakres ograniczenia prawa własności, sposób przebiegu urządzeń, trwałość obciążenia oraz uciążliwość ustanawianego prawa.

Sąd podkreślił także znaczenie możliwości wykorzystania pozostałej części nieruchomości. Wynagrodzenie powinno uwzględniać ekonomiczne skutki ustanowienia służebności, w tym obniżenie użyteczności i wartości nieruchomości.

Orzeczenie to nie oznacza, że wynagrodzenie za służebność przesyłu zawsze będzie wynosiło tyle samo ani że każda działka obciążona urządzeniami traci określony procent wartości. Kwota zasądzona w tej sprawie wynikała z indywidualnych okoliczności i ustaleń dowodowych.

Postanowienie jest jednak przykładem tego, jak istotne znaczenie w postępowaniu sądowym może mieć prawidłowe określenie zakresu służebności i wysokości należnego właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia.

W praktyce sądowej istotną rolę odgrywa opinia biegłego, w szczególności rzeczoznawcy majątkowego. Analiza może obejmować wartość nieruchomości, zakres ograniczeń wynikających ze służebności oraz sposób korzystania z pozostałej części gruntu.

Nie wystarczy jednak wyłącznie określić powierzchni pasa służebności i przemnożyć jej przez cenę metra kwadratowego działki. Konieczne może być uwzględnienie charakteru obciążenia, wpływu na sposób zagospodarowania nieruchomości oraz innych okoliczności istotnych dla ustalenia odpowiedniego wynagrodzenia.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności co do zasady ma charakter jednorazowy. Jego wysokość powinna odpowiadać całokształtowi skutków ustanowienia prawa w konkretnym przypadku. Nie musi przy tym stanowić matematycznego ekwiwalentu każdego ograniczenia lub każdej niedogodności.

Właściciel powinien zatem zadbać o rzetelne wykazanie okoliczności, które wpływają na zakres ingerencji w jego prawo własności i ekonomiczne skutki ustanowienia służebności.

Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, warto rozpocząć od zebrania dokumentacji i ustalenia sytuacji prawnej nieruchomości.

W szczególności należy:

1. Sprawdzić księgę wieczystą oraz dokumenty dotyczące ustanowienia służebności.
2. Ustalić właściciela urządzeń i podstawę prawną korzystania z działki.
3. Zweryfikować przebieg urządzeń przesyłowych oraz zakres terenu faktycznie objętego ograniczeniami.
4. Sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych.
5. Rozważyć konsultację z prawnikiem oraz sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Prawidłowa ocena sytuacji pozwala ustalić, czy istnieją podstawy do żądania ustanowienia służebności za wynagrodzeniem lub dochodzenia innych roszczeń.

Służebność przesyłu może obniżać wartość nieruchomości, jednak skala tego wpływu zależy od konkretnych okoliczności. Znaczenie mają przede wszystkim zakres ograniczeń prawa własności, rodzaj urządzeń przesyłowych, przeznaczenie działki oraz możliwość wykorzystania pozostałej części gruntu.

Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, warto przeanalizować ich status prawny, zakres ograniczeń oraz możliwości dochodzenia odpowiedniego wynagrodzenia. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny dokumentów i okoliczności faktycznych. Skontaktuj się z Kancelarią Dyś i Wspólnicy, a nasz ekspert przeanalizuje Twoją sprawę.