Opodatkowanie służebności przesyłu 2026. Czy musisz zapłacić podatek?

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. to rewolucja dla właścicieli działek, na których stoją słupy energetyczne lub przebiegają gazociągi. Sędziowie uznali, że firmy przesyłowe nie mogły nabywać służebności przez zasiedzenie przed 2008 rokiem, co otwiera tysiącom osób drogę do odszkodowań za bezumowne korzystanie z gruntu. Zanim jednak zaczniesz liczyć zyski, sprawdź, jak rozliczyć się z fiskusem. W niniejszym artykule omówimy kwestie podatkowe, które mogą powstać w związku z ustanowieniem służebności przesyłu.

Ustanowienie służebności przesyłu zazwyczaj wiąże się z wypłatą środków dla właściciela nieruchomości. Z punktu widzenia prawa podatkowego, otrzymane pieniądze stanowią przychód, jednak w większości przypadków właściciele gruntów mogą skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku dochodowego.

Zwolnienie z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120a

Zgodnie z ustawą o PIT, wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego jest wolne od podatku dochodowego. Oznacza to, że jako podatnik:

• Nie musisz odprowadzać podatku od otrzymanej kwoty.
• Nie masz obowiązku wykazywać tego przychodu w rocznym zeznaniu PIT.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Wiele kontrowersji budziła kwestia odszkodowań za to, że obecność infrastruktury (np. słupów) obniża rynkową wartość działki. Obecnie linia orzecznicza jest korzystna dla obywateli.

Jak potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt: II FSK 1532/14), odszkodowanie to pełni funkcję kompensacyjną – ma jedynie wyrównać realny uszczerbek w majątku właściciela.

Ważne: Według aktualnych interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości traktowane jest na równi z wynagrodzeniem za służebność i również korzysta ze zwolnienia z podatku PIT.

Ustanowienie służebności przesyłu na gruncie jest w świetle przepisów odpłatnym świadczeniem usług. Dlaczego? Ponieważ właściciel nieruchomości “toleruje” obecność obcych urządzeń na swoim terenie w zamian za wynagrodzenie. To sprawia, że transakcja ta trafia pod lupę urzędu skarbowego w kontekście podatku VAT.

Kiedy powstaje obowiązek w VAT?

Zgodnie z art. 8 ustawy o VAT, usługą jest każda czynność, w której zobowiązujemy się do:

• powstrzymania się od dokonania czynności (np. zakaz zabudowy nad rurą),
• tolerowania czynności lub sytuacji (np. znoszenie obecności słupa i wizyt ekip remontowych).

Ważne: Nawet jeśli nie prowadzisz firmy w tradycyjnym sensie, odpłatne ustanowienie służebności przesyłu (np. przez rolnika) jest uznawane za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Czy musisz zapłacić 23% VAT?

W większości przypadków – nie. Mimo że czynność podlega pod ustawę, możesz skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego.

• Zwolnienie do 240 000 zł: Zgodnie z art. 113 ustawy o VAT, jeśli łączna wartość Twojej sprzedaży (w tym wynagrodzenia za służebność) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 240 000 zł, jesteś zwolniony z płacenia podatku VAT.

Przykład: Rolnik otrzymuje jednorazowe wynagrodzenia za służebność. Ponieważ kwota ta jest niższa niż 240 000 zł (a rolnik nie prowadzi innej działalności opodatkowanej), nie musi rejestrować się do VAT ani odprowadzać podatku do urzędu.

Wiele osób zastanawia się, czy od ustanowienia służebności przesyłu należy odprowadzić podatek PCC. Zgodnie z ustawą, odpłatna służebność jest czynnością opodatkowaną, ale kluczowe jest to, kto ma obowiązek zapłaty.

Najważniejsze zasady PCC:

1. Kto jest podatnikiem? Obowiązek zapłaty podatku spoczywa na nabywającym prawo służebności. W praktyce oznacza to, że podatek PCC płaci przedsiębiorstwo przesyłowe (np. zakład energetyczny, gazownia), a nie właściciel gruntu.
2. Podstawa opodatkowania: Podatek wylicza się od wartości świadczeń za okres, na jaki służebność została ustanowiona.
3. Stawka podatku: Wynosi ona 1% wartości ustanowionego prawa.

Ustanowienie służebności przesyłu to proces złożony, który wywołuje skutki na wielu płaszczyznach prawa podatkowego. Choć w większości przypadków właściciele gruntów mogą liczyć na zwolnienia w podatku PIT, sytuacja komplikuje się na gruncie podatku VAT oraz w specyficznych przypadkach odszkodowań za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Z uwagi na skomplikowany charakter rozliczeń oraz wartość dochodzonych roszczeń, warto skorzystać z pomocy ekspertów. Kancelaria Dys i Wspólnicy oferuje kompleksowe wsparcie prawne dla właścicieli nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe.