Wyrok TSUE C-347/23 daje prawo do ochrony frankowiczom wynajmującym mieszkania

Orzeczenie TSUE C-347/23: Trybunał kolejny raz staje po stronie frankowiczów, dając im szeroką ochronę i możliwość dochodzenia swoich praw w sporach z bankami. Najnowsze orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej podejmuje następujące kwestie:

• Definicja konsumenta: TSUE orzekł, że osoba fizyczna, która bierze kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem (np. „buy-to-let”), powinna być uznawana za konsumenta. To oznacza, że nie można jej wykluczać z tej definicji tylko dlatego, że ma zamiar uzyskiwać dochód z wynajmu.
• Ochrona konsumentów: Wyrok potwierdza dotychczasowe krajowe interpretacje, że konsumentem jest osoba, która dokonuje transakcji niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą. Zakup nieruchomości jako inwestycji nie jest traktowany jako działalność gospodarcza, jeśli nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły.
• Znaczenie dla kredytobiorców frankowych: Wyrok ma znaczenie dla osób, które zaciągnęły kredyty we frankach szwajcarskich, a następnie wynajmują swoje nieruchomości w obliczu rosnących obciążeń kredytowych. Może to skłonić wielu z nich do poszukiwania ochrony prawnej.
• Prokonsumencka postawa TSUE: Wyrok ten jest kolejnym dowodem na to, że TSUE stara się chronić prawa konsumentów w sporach z instytucjami finansowymi.

W wyroku z 24 października 2024 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ponownie zdefiniował pojęcie konsumenta na gruncie dyrektywy 93/13. Zgodnie z orzeczeniem w sprawie C-347/23 przepisami dyrektywy należy interpretować w następujący sposób. W rozumieniu tej dyrektywy osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za konsumenta. TSUE stwierdził, że sam fakt, że osoba fizyczna stara się czerpać dochód z zarządzania swym majątkiem, nie może prowadzić do wykluczenia jej z pojęcia „konsumenta” w sytuacji, gdy działanie to nie wchodzi w zakres wykonywania przez nią działalności gospodarczej.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej potwierdza tym samym przyjęte na gruncie prawa krajowego rozumienie konsumenta w takim ujęciu, jak zostało to ujęte w art. 22¹ k.c. Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Już Sąd Okręgowy w Warszawie w uzasadnieniu skierowanego do TSUE pytania prejudycjalnego zwrócił uwagę, że czynność nabycia nieruchomości jako lokaty kapitału stanowi niejako czynność zachowawczą. Jest to forma zarządzania majątkiem przez frankowiczów i z uwagi na podjętą skalę czynności nie może być traktowane jako wykonywanie działalności zarobkowej.

Warto przy tym zwrócić uwagę, że analogiczna argumentacja była już przywoływana w sądownictwie administracyjnym na gruncie przepisów podatkowych. Naczelny Sąd Administracyjny przyjął zasadnie, że prowadzenie działalności w celu zarobkowym, w sposób zorganizowany i ciągły, przesądza o uznaniu tej działalności za działalność gospodarczą. Przyjęcie takiego stanowiska prowadziłoby do wniosku, że de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. To stałoby w sprzeczności z wykładnią gramatyczną, systemową i celowościową przepisów kwalifikujących dany rodzaj zarobkowania jako dochód z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 28 maja 2024 roku, II FSK 1080/21).

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej TSUE C-347/23 stanowi kolejny dowód na prokonsumenckie stanowisko tego organu. Dodatkowo jest wyrazem szerokiego ujęcia ochrony praw konsumentów w sporach z instytucjami prawa finansowego. Orzeczenie to powinno rozwiać wątpliwości do co ochrony przysługującej kredytobiorcom frankowym, którzy z uwagi na szereg okoliczności, w tym rosnące obciążenia ratalne swoich kredytów frankowych, decydowali się na wynajmowanie nabytych przez siebie nieruchomości. Należy przewidywać, że wyrok ten skłoni kolejnych frankowiczów do poszukiwania ochrony sądowej także w sytuacji, gdy zaniechali oni do tej pory skierowania sprawy do sądu. Znaczną grupę wśród nich bowiem stanowią osoby, które spłaciły już swoje zobowiązania i obecnie czerpią dochody z najmu kredytowanych uprzednio nieruchomości.

autor artykułu: radca prawny Piotr Nowak, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Nowak, Dyś i Wspólnicy

Bądź na bieżąco, obserwuj profile Kancelarii w social mediach.