Sprzedaż nieruchomości a nieważny kredyt CHF – co musisz wiedzieć?

Wielu kredytobiorców spłacających kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich zastanawia się, czy wniesienie pozwu w sprawach frankowych może wpłynąć na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wynikającą z takiego zobowiązania. Jeżeli należysz do tej grupy i zastanawiasz się nad sprzedażą nieruchomości, warto poznać wszystkie prawne i praktyczne aspekty tego procesu.

Kurs franka odgrywa kluczową rolę w tym, czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką będzie opłacalna. Im kurs jest wyższy, tym większe zadłużenie po przeliczeniu na złotówki. Może to oznaczać, że cena sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na całkowitą spłatę kredytu, a sprzedający będzie musiał dopłacić. Gdy kurs staje się korzystniejszy, istnieje szansa, że sprzedaż nieruchomości pokryje całe zobowiązanie bez dodatkowych kosztów. Dlatego powinieneś na bieżąco monitorować kurs waluty i wybrać moment, w którym sprzedaż nieruchomości będzie dla Ciebie najbardziej opłacalna.

Zbycie mieszkania lub domu obciążonego hipoteką frankową jest jak najbardziej możliwe. Choć nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, nadal zachowujesz prawo do jej sprzedaży. Kluczową kwestią pozostaje jednak uregulowanie zobowiązania wobec banku i zadbanie, aby kupujący nabył nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych.

Aby sprzedaż nieruchomości mogła dojść do skutku, musisz uzyskać w banku promesę, czyli dokument potwierdzający, że hipoteka zostanie wykreślona po spłacie kredytu. Bank zwykle wymaga także zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia oraz informacji o dodatkowych opłatach związanych z wcześniejszą spłatą. Dzięki temu kupujący ma gwarancję, że nieruchomość będzie wolna od obciążeń.

Standardowo sprzedaż nieruchomości z kredytem frankowym przebiega w ten sposób, że kupujący przelewa część środków bezpośrednio na konto banku – w wysokości pozostałego zadłużenia – a pozostałą kwotę przekazuje na konto sprzedającego. W efekcie kredyt zostaje spłacony, a hipoteka wykreślona z księgi wieczystej. Takie rozwiązanie daje pewność obu stronom transakcji.

Istnieje także możliwość przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość o podobnej wartości. Jeżeli posiadasz dodatkowy lokal, możesz złożyć w banku wniosek o zmianę przedmiotu zabezpieczenia. Wtedy sprzedaż nieruchomości pierwotnie obciążonej staje się możliwa bez wcześniejszej spłaty całego kredytu.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem CHF wiąże się z kilkoma wyzwaniami. Może się zdarzyć, że uzyskana cena sprzedaży nie pokryje całego zadłużenia – zwłaszcza jeśli wartość mieszkania spadła, a kurs franka gwałtownie wzrósł. Warto także przygotować się na możliwe opóźnienia wynikające z procedur bankowych, na przykład w oczekiwaniu na zaświadczenie o saldzie kredytu czy zgodę banku na wykreślenie hipoteki.

Część potencjalnych kupujących może rezygnować z transakcji, gdy dowie się, że nieruchomość obciążona jest kredytem frankowym. W takiej sytuacji liczba zainteresowanych sprzedażą nieruchomości może być ograniczona. Nie można też zapominać o aspektach podatkowych – sprzedaż nieruchomości przed upływem ustawowych pięciu lat od jej nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Tak, sprzedaż nieruchomości z kredytem frankowym jest możliwa nawet w sytuacji, gdy umowa kredytowa nie została jeszcze unieważniona. Sama sprzedaż nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń sądowych związanych z wadami umowy. Musisz pamiętać, że umowa kredytowa i własność nieruchomości to dwie odrębne kwestie prawne. Sprzedaż nieruchomości odbywa się zgodnie z umową sprzedaży, a roszczenia wobec banku mogą być dochodzone niezależnie.

Jeżeli sąd uzna umowę kredytową za nieważną, po prawomocnym wyroku hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej. Właściciel nie będzie już formalnie obciążony zobowiązaniem wobec banku, co znacząco ułatwia sprzedaż nieruchomości. Kupujący chętniej decydują się na transakcję, gdy formalności są prostsze i ryzyko prawne mniejsze. Dla wielu kredytobiorców taki wyrok stanowi szansę na uporządkowanie finansów i sprzedaż nieruchomości na lepszych warunkach.

Sprzedaż nieruchomości przed wniesieniem pozwu jest jak najbardziej możliwa. Możesz sprzedać mieszkanie, spłacić kredyt, a następnie dochodzić swoich roszczeń – na przykład domagać się zwrotu nadpłaconych rat. Pamiętaj jednak, aby przy spłacie kredytu zaznaczyć w banku, że płatność odbywa się „z zastrzeżeniem zwrotu”. Dzięki temu unikniesz ryzyka, że bank powoła się na zrzeczenie roszczeń.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi w trakcie procesu sądowego, trzeba odpowiednio zmodyfikować pozew lub roszczenia, uwzględniając fakt spłaty kredytu i sprzedaży mieszkania. Wtedy sąd rozpatruje sprawę w nowym stanie faktycznym.

Autor artykułu: Redakcja Kancelarii Jakubowska, Dyś i Wspólnicy

Bądź na bieżąco, obserwuj profile Kancelarii w social mediach.