Linia wysokiego napięcia przebiegająca przez prywatną działkę może budzić wiele pytań i obaw. Czy właściciel musi zaakceptować jej obecność? Czy przysługuje mu odszkodowanie lub wynagrodzenie? Wbrew pozorom przepisy dają właścicielom nieruchomości konkretne uprawnienia, z których warto korzystać. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest służebność przesyłu, kiedy można domagać się wynagrodzenia i jakie kroki podjąć, jeśli urządzenia energetyczne znajdują się na Twoim gruncie.
Czy linia wysokiego napięcia może przebiegać przez prywatną działkę?
Tak, jednak nie oznacza to, że właściciel nieruchomości traci swoje prawa. Linie wysokiego napięcia należą do infrastruktury przesyłowej, która służy dostarczaniu energii elektrycznej do odbiorców. Ich budowa i eksploatacja często wymagają korzystania z gruntów należących do osób prywatnych.
Podstawą prawną takiego korzystania może być umowa przedsiębiorstwa przesyłowego zawarta z właścicielem czy decyzja administracyjna. Natomiast, jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne nie dysponuje odpowiednim tytułem prawnym, właściciel może dochodzić swoich praw przed sądem.
Czym jest służebność przesyłu i kiedy się ją ustanawia?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w Kodeksie cywilnym. Pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu (np. zakładowi energetycznemu, gazowni czy wodociągom) korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych: słupów, linii wysokiego napięcia czy rurociągów. Nieruchomość nadal pozostaje własnością dotychczasowego właściciela, jednak zostaje częściowo ograniczony sposób korzystania z niej.
Najczęściej ustanawia się ją przy budowie nowych linii bądź uregulowaniu sytuacji prawnej istniejącej infrastruktury.
Czy firma energetyczna mogła przejąć prawo do części mojej działki bez zapłaty?
Zasiedzenie służebności przesyłu wymaga nieprzerwanego posiadania i użytkowania nieruchomości (w omawianym przypadku części zajętej przez urządzenie przesyłowe) tak jak właściciel przez co najmniej 20 lat w dobrej wierze bądź 30 lat w złej wierze. Zła wiara ma miejsce wówczas, gdy ma się świadomość zajęcia cudzego gruntu bez posiadania tytułu prawnego (co stanowi najczęstszą sytuację w przypadku służebności przesyłu).
Wyrokiem z dnia 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że praktyka pozwalająca firmom na zasiedzenie prawa odpowiadającego służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. narusza konstytucyjną ochronę własności.
W praktyce oznacza to, że pierwsze zasiedzenia mogą zostać stwierdzone najwcześniej w 2028 roku (w przypadku dobrej wiary) lub w 2038 roku (w przypadku złej wiary).
Należy pamiętać, że od powyższego istnieją wyjątki takiej jak: wydanie decyzji wywłaszczeniowej lub zawarcie umowy z przedsiębiorstwem. Dlatego każda sprawa wymaga indywidualnego podejścia oraz wnikliwej analizy dokumentacji aby określić realne roszczenia i ich wysokość, w czym z pewnością pomogą eksperci z Kancelarii Dyś i Wspólnicy. Specjalizują się w prowadzeniu spraw związanych ze służebnością przesyłu i dokonują nie tylko analizy dokumentacji, ale również reprezentują właścicieli nieruchomości przed sądami.
Jakie prawa przysługują właścicielowi nieruchomości?
Właściciel zachowuje prawo własności i może korzystać z nieruchomości w zakresie, który nie zagraża urządzeniom przesyłowym. W zamian przysługuje mu m.in. prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, a gdy nie było ustanowionej służebności przesyłu możliwość dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z gruntu, odszkodowania za szkody lub spadek wartości nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy przedsiębiorstwo ma prawo korzystać z działki?
Aby ustalić, czy przedsiębiorstwo legalnie korzysta z nieruchomości, warto przeanalizować księgę wieczystą, w szczególności dział III, w którym mogą być wpisane służebności. Należy również sprawdzić akty notarialne, takie jak umowy ustanawiające służebność, użytkowanie lub inne prawa do gruntu.
Znaczenie mogą mieć także decyzje administracyjne, zwłaszcza w przypadku starszych inwestycji, oraz dokumenty potwierdzające sposób nabycia prawa do korzystania z nieruchomości.
Linia wysokiego napięcia na prywatnym gruncie – podsumowanie
Obecność linii wysokiego napięcia na prywatnym gruncie nie pozbawia właściciela możliwości dochodzenia jego praw. Kluczowe znaczenie ma ustalenie czy istnieje podstawa prawna do korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, a w przypadku jej braku, możliwości uzyskania od niego wynagrodzenia za ten fakt.
Wsparcie profesjonalnego pełnomocnika, który przeanalizuje dokumenty, oceni szanse, przygotuje wezwanie do zapłaty i przeprowadzi przez cały proces zarówno na etapie przedsądowym jak i sądowym jest nieoceniona.
Kancelaria Dyś i Wspólnicy specjalizuje się w ochronie praw właścicieli nieruchomości w sprawach przesyłowych, w tym również w zakresie spraw związanych ze służebnością przesyłu.
Autorka artykułu: adw. Aleksandra Rybiańska
Czy właściciel może odmówić ustanowienia służebności przesyłu?
Tak. Jeżeli strony nie osiągną porozumienia, przedsiębiorstwo może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.
Czy służebność przesyłu może zostać zasiedziana?
Tak. W określonych sytuacjach przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie służebności, jeśli spełnione zostały ustawowe przesłanki.
Czy nowy właściciel nieruchomości też może domagać się wynagrodzenia?
Tak. Prawo do żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, jeżeli w przeszłości nie zostało to prawnie uregulowane, przysługuje co do zasady aktualnemu właścicielowi nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy urządzenia przesyłowe zostały na niej posadowione.